2017年5月20日土曜日

コラム 投資での失敗例その2 保険ショップに行ったら

前回のReview 「コラム 投資での失敗例その1 銀行の窓口に行ったら

失敗例は,みなさんに具体的なイメージを起こさせるので役に立つのではないでしょうか。

今回もわかりやすく,みなさんがやってはいけない投資行動を学んでいきましょう。


失敗例その2 保険ショップに行ったら

今保険ショップが流行しています。

みなさんの職場の付近でも,見かけたりしませんか?


みなさんも「ほけんの窓口」とか「みつばちほけん」とかいう看板を目にしたことがあるのではないでしょうか

保険ショップとは,その名のとおり保険を売っている(保険の加入手続きができる)お店です。

従来も,保険を売っているお店はたくさんありました。

「日本生命」や「第一生命」などの支店も町中によく見かけるのではないでしょうか。

それでは,こういった保険会社の支店と,保険ショップの違いはなんなのでしょうか?

両者の違い,それは,保険会社の支店ではその保険会社の保険しか売っていませんが,保険ショップでは,様々な保険会社の保険を売っているということです。

つまり,保険ショップでは,たくさんの商品の中から良い保険商品を買うことができるというメリットがあります

また,保険ショップのスタッフは保険会社の社員ではないので,公平な立場から良い保険商品をすすめてくれるというメリットがある,

と「言われて」います。

しかし,実際のところ,保険ショップのスタッフが進めてくる保険商品は,あなたにとっていい保険ではなく,保険ショップにとっていい保険であることが通常です。

保険ショップは,都会の一等地に店を構えていて,FP資格などを持ったスタッフが常駐しています。

これらの費用はどこから来るのでしょうか?

みなさんが保険ショップに行って相談しても,お金をとられることはありません。

また,みなさんが保険ショップで保険を買っても,購入手数料を上乗せされることもまずありません。


そう,保険ショップの運営料金は,保険会社から支払われるお金から来ているのです。

保険ショップは,みなさんに保険を売ると,その保険会社から販売手数料をもらえます。

つまり,保険ショップのスタッフは保険会社からもらえる販売手数料の大きな保険を売ることが求められているのです

そして,販売手数料が大きい保険とは,手数料分が余計に保険に上乗せされている商品にほかならず,みなさんにとっては損な商品にほかなりません。

一度,試しに保険ショップに行ってみるのもいいと思います。

おすすめされた商品について,家に帰ってネットとかで調べてみましょう。

あまり良くない評判が立っていることが結構ありますので。。

したがいまして,銀行や証券会社同様,保険ショップの窓口にも行ってはなりません。

どの保険に入るべきかは,ご自身でネットか保険比較の本で探してみましょう。

なお,ネットの比較サイトもアフィリエイト収入目的で作られているサイトが多く,保険ショップ同様の注意がいることを気にしてくださいね。)


NEXT 「コラム 投資での失敗例その3 外貨預金をしてみたら


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2017年5月6日土曜日

コラム 投資での失敗例その1 銀行の窓口に行ったら

この「投資での失敗例」コラムシリーズでは,投資の失敗例を説明していきたいと思います。

ここで説明する失敗例は,投資初心者が陥りがちなものばかりです。



なかには,私自身が失敗したケースも含まれています。

他人の失敗例を学んで,自分は失敗しないこと,これが失敗しない投資,投資工学の神髄ともいえます。

「賢者は歴史に学び,愚者は経験に学ぶ」といいますし,皆さんは失敗を経験することなく,賢く投資しましょう。

こういう失敗例があるということを知って投資するのと,知らずに投資するのでは,投資のパフォーマンスに大きな差がでます。

失敗を通じて,投資家として成長していくこともありますが,みなさんの資金には限りがあるでしょうから,失敗はしないにこしたことはないでしょう。

それでは,今日は,失敗例その1について,語りたいと思います。


失敗例その1 銀行の窓口に行ったら

「信頼できる銀行の窓口で投資の相談」というパンフレットを見て,家の近くの銀行の窓口に行ったAさんの話です。

Aさんは,40歳のサラリーマンで,家計も苦しくはないが,裕福でもないという状況で,投資を始めてみようと思っていました。

投資をしたことのないAさんは,本屋で投資の本を読むこともなく,インターネット上で「東大卒の負けない投資工学」というきちんとした投資について勉強できるサイトをみることもなく,銀行の窓口で,投資の相談をしてしまいました。

窓口の女性(若くて美人)「本日はご来店ありがとうございます。お客様の投資のご予算はどれくらいでしょうか?」

Aさん「定期預金の半分を考えているので,まあ100万円くらいですかね」

美人窓口女性「なるほど。それでは,定期預金は元本確保型なので,投資用の100万円はある程度リスクがあるものの運用率が高い投資信託にしてみませんか?

Aさん「どういった投資信託がありますか?」

美人窓口女性「(カモが,,笑)こちらの投資信託が一番売れています。(だってうちの銀行が受け取れる手数料が高いから,一番おすすめして売っているもんね)いかかでしょうか?様々な国の株式へ投資しているので,急激に価格がさがることも考えにくく,初心者におすすめの商品です。」

Aさん「じゃあこれを100万円分お願いします。」

こうして,Aさんは,美人窓口女性に言われるがまま,年間手数料1.5%(投資総額の1.5%という意味。つまりAさんの場合1万5000円です)もの投資信託を買ってしまったのでした。

そうなると,この投資信託の利回りが年1.5%を下回ったら,投資が赤字になります。

しかも,年間手数料なので,解約するまで,毎年1.5%取られ続けるのです。

なお,美人窓口女性擁する銀行は,この年間手数料1万5000円のうち,何割かをバックして受け取ります。

また,銀行は販売手数料(2%程度。このケースでは2万円)ももらえます。

銀行が窓口に若い綺麗な女性を配置している理由が,みなさんわかりましたか?w

銀行は,自分がもうけることを中心に考えてますので,銀行の窓口に行って投資の相談をすることは絶対にやめましょう。



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2017年5月5日金曜日

第4章 投資各論8 REIT4 REITの儲け方2

前回のReview 「第4章 投資各論8 REIT4 REITの儲け方


前回は,REITの収入源について説明しました。


今回は,その収入源を生み出す源泉について説明しようと思います。



REITが投資に使っている金銭の元手は,


ひとつは,みなさんが投資した金銭,資本金です。


みなさんが投資した投資口あたりの価格×口数が,


会社でいう資本金です。





しかし,


単にこの資本金だけが,REITが投資に用いるお金ではありません。


REITは金融機関から,お金を借りています。


そしてその借りたお金と,資本金を用いて,不動産に投資します。


なぜREITがお金を金融機関から借りて投資するかというと,


投資の利回りを上げるためです。


たとえば,不動産に投資すると,年6%の利回りがあるとします。

(不動産投資は,リスクが大きい分,株式市場等と違って,競争が激しくないので,比較的利回りは高いのです)


この時,資本金が1億円だとすると,


単にこの1億で不動産投資すると,年600万円の利益となります。



ここで,年1%で銀行から1億円借りて,これと資本金1億円の合わせて2億円を投資すると,


年1200万円の収益が発生して,借りた1億円の利子100万を差し引いても,


年1100万円の利益が,REITに発生するのです。




つまり,


借入しないと,利回りが6%にすぎないのに,


借入をして投資すると,利回りが11%となるのです。




このように,


借入を行うことで,利回りを上げる方法をレバレッジ(「てこ」という意味です)といいます。



このレバレッジ効果を発揮して,より多くの利益を投資家に配るために,REITは借入を行って,不動産投資を行うのです。



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2017年4月30日日曜日

コラム7 タックスヘイヴン

前回のReview 「コラム6 生保レディとの攻防 シーン2

さて,今回は,すこし前にパナマ文書で有名になった,タックスヘイヴンについて説明してみたいと思います。



タックスヘイヴンとは,


税金がかからない天国みたいなところ,










ではありません。


ヘブンでなくて,ヘイヴン(避難所という意味)です。



みなさんの中で,


相続税とか所得税を払いたくないから,


タックスヘイヴンに銀行口座を作りたいとかいう人いますか?



はっきり言って,不必要です。



正直,総資産が5億円以上あるのであれば,


海外に口座をつくって,税法の穴をついて,税金を払わないようにしてもいいのですが,


海外のプロに頼めば,その分手数料とかをふんだくられますので,


正直,ほとんどの方は,正直に税金払った方が,かえって安くつきます。







タックスヘイヴンに口座を作りたくなるくらい,資産運用で成功することを,


まず第一の目標にしましょう。



なお,タックスヘイヴンというと,皆さんパナマなどの海国を思い浮かべるかもしれませんが,


香港やシンガポール,ロンドンなどの金融の街も,立派なタックスヘイヴンなのです。



要は,口座の匿名性が保たれているところが,タックスヘヘイヴンなのです。



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2017年4月29日土曜日

第4章 投資各論8 REIT4 REITの儲け方

前回のReview 「第4章 投資各論8 REIT3 REITの投資対象

さて,前回は,REITがどんな不動産へ投資しているのかを説明しました。


今回は,REITが,その投資において,どのようにお金を稼いでいるのか,


儲けているのか,を考えたいと思います。



REITの儲け方には大きく2つがあって,


ひとつは,不動産の売却益


もうひとつは,不動産の賃料収入です。


不動産収入というと,アパート経営のイメージからか,賃料収入ばかり浮かびますが,


売却益(ないし売却損)も,大きな不動産収入の一因なのです。


REITの特徴として,個人や零細不動産業の会社と異なり,


資産規模が大きいので,物件の入れ替えが可能なのです。


みなさんがアパート経営をしている場合,


「この不動産,近くにあった大学が移転しちゃって利回り悪くなったから,売って,他の物件を買おう」

とか思っても,ローンの関係などで,できません。


しかし,資産が潤沢な(REITは銀行から借り入れも行ってます)REITは,不動産の利回りを考えて,投資物件の入れ替えが可能なのです。


この物件の入れ替えのときに,不動産の売却益や売却損が発生します。



物件の入れ替えはREITではままあることなので,


REITの場合,不動産収入の一翼を,売却益が占めることとなります。





もう一翼の賃料収入については,


オフィスビルやショッピングモールであれば企業から,


住宅であれば個人から,


賃料が毎月入ってきます。


この賃料から,諸経費を引いたものが,REITの利益となるのです。





まとめると,


REITは,物件の入れ替えが可能という性質を持った,賃料収入が見込める不動産投資であるといえます。

物件入れ替え可能な点も,不動産の直接投資よりも,REITの方がおすすめできるポイントなのです。


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2017年4月27日木曜日

第4章 投資各論8 REIT3 REITの投資対象

前回のReview 「第4章 投資各論8 REIT2


さて,今回も,REITを取り上げたいと思います。

今回は,REITがどういう不動産に投資しているのかの説明です。





ひとことに不動産と言っても,


アパートなどの住宅,


ショッピングセンターのような商業施設


会社が入居するオフィスビル,


ホテルなどのレジャー施設,


倉庫などの物流施設,


などいろいろあります。


REITが投資する不動産も同様に,


いろいろな投資対象があります。


REITの中には,

上記の不動産の種類の中からひとつを選んで重点的に投資するタイプや,


複数の種類にバランスよく投資するタイプもあります。


たとえば,


日本ビルファンド法人(8951)は,

オフィスビルへの投資に特化したREITです。

オフィスビルのオーナーになった気分がするREITです。


一方,


森トラスト総合リート投資法人(8961)は,


その名のとおり,様々な不動産へ投資するREITです。


約7割の投資がオフィスビルに対してなされていますが,


商業施設に25%,ホテルに5%くらい投資もしています。



投資先の不動産の特徴として,

オフィスビルの需要は景気に左右されやすい一方,住宅の需要は景気に左右されにくいことを考えると,

オフィスビル特化型は景気変動の影響を色濃く受けるという特徴があることになります。


また,総合型REITについては,バランスが取れているという長所がある一方,あまり大きく儲けることができなくなるという短所もあります。


よくテレビCMで,アパート経営を進める広告を目にしますが,


アパ―トだけでなく,オフィスビル,商業施設のオーナーにもなれるのが,REITだともいえます。



REITが所有している不動産を調べると,自分がよく知っている建物や商業施設があったりして,おもしろいかもしれません。




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2017年4月15日土曜日

第4章 投資各論8 REIT2

前回のReview 「第4章 投資各論8 REIT


さて,今回も,REITを取り上げたいと思います。

前回,REITのメリットを説明しましたが,

今回からREITの仕組みを説明していきたいと思います。




REITは不動産投資信託という名前で,投資信託の一種なのですが,

ざっくり言えば,節税可能な不動産会社の株式と同様だと思ってください。


1 REITへの投資

単位は,口(くち)です。

たとえば,イオンリート投資法人(3292)では,

投資口は,1口,121,900円(2017年4月14日終値)です。

つまり,121,900円あれば,皆さんもイオンリート投資法人へ投資できるのです。

通常,不動産へ投資するには,最低数千万円必要ですが,

十万円程度で,あなたも不動産投資ができるのです。


2 REITからの分配金

REITからは,通常半年に一度,分配金が配られます。

この分配金は,株式で言う配当金です。

REITのもうけから,もうけのほぼすべてが,分配されるのです。


ここが会社の株と違うところで,

会社の株の場合,会社の利益の25%くらいしか配当されませんが,


REITの場合,もうけのほぼすべてが分配されるので,大変お得です。


株とREITで還元率がこんなにも異なる原因のひとつは,税金です。


会社は儲けたら法人税を支払わなければなりませんが,REITの場合,


条件を満たせば,税金を納めなくていいのです。


会社や投資法人などの法人(法人とは,生きてる人間と違って,法的に作られた人という意味です)の場合,その最終的な利益は,株主等のいずこかの人間に分配されます。

なので,法人から人間に分配されたときに税金を掛ければいいので,本来法人の稼ぎには税金はかけないのです(かけると二重課税になりますので)。


しかし,

会社の場合,内部留保としてため込んだりして,いつまでも人間に分配しないことが可能となってしまいます。

これを防ぐために,法人のもうけには,一定の法人税が課されているのです。


一方,REITは,会社と異なり,内部留保をためることができないので(実質はただのお金の集まりなので),もうけは全部人間にすぐにわたるので,ここで全部課税できるとの考えです。

よって,REITの分配金は,ほぼすべての利益が分配対象になるというわけです。



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