第７章 不動産６ 住宅ローン控除

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱２　不動産を持っているとかかる税金」


今回は，住宅を買った場合に得られる最大のメリットである，住宅ローン控除について，説明したいと思います。

一定の条件を満たした住宅ローンを組んだ場合，


税額控除を得られるという制度が，住宅ローン控除です。



税額控除とは，よくある控除である所得控除とは，似て非なるものです。


所得控除とは，所得を控除するものです。

年収５００万円の人が，５０万円の所得控除を得られる場合，年収から５０万円を控除して，

４５０万円が所得であるとして，それに所得税率（簡単な説明するために，ざっくり２０％とします）をかけて，


９０万円を所得税として，納めることになります。


一方，税額控除とは，その名のとおり，税金額を控除するものです。


年収５００万円の人が，５０万円の税額控除を受ける場合，


５００万円に所得税率をかけた１００万円を収めるべきところ，


その納めるべき１００万円から，５０万円を引けるのです。


つまり，支払うべき所得税が，５０万円でよくなります。



以上の説明でお分かりかと思いますが，


税額控除は，ものすごい恩恵が強いです。



そんな強烈な税額控除を受けられるのが，住宅ローン控除なのです。


税額控除の額は，住宅ローン残高（条件によりますが，通常４０００万円が上限）の１％です。


つまり，２０００万円のローンが残っていれば，２０万円の所得税の税額控除となります。


住宅ローン控除をうけるには，以下等の要件を満たす必要があります。


１　住宅ローンの返済期間が１０年以上であること

２　所得が３０００万円未満であること

３　住宅の面積が５０㎡以上であること


※細かい条件はほかにもありますので，買うときは気を付けましょう


１と２は，まず心配ないでしょう。


３については，少し注意が必要です。


都会で狭いマンションの場合，５０㎡を超えないこともあるので，気を付けましょう。


また，所得税の額は普通の人はあまり高くないです。


上記の例とは異なり，所得控除がたくさんあるので，


実際年収５００万円の人は，年間所得税は１５万くらいでしょうか。


所得税で控除しきれなかった分は，翌年度の住民税から，控除できる仕組みがあります。






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第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱２ 不動産を持っているとかかる税金

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その２」


不動産は，税金の宝箱といわれるほど，税金がたくさんかかります。

前回までは，買うときにかかる税金について説明しました。

今回は，不動産を持っている間ずーっとかかる，呪いのような税金（笑）について，説明します。

買うときにあんだけ税金支払ったのに，国家による搾り取りは，まだまだ続くのです。。



①　固定資産税

みなさん聞いたことがあるかと思いますが，　

毎年１月１日時点で，固定資産（家とか自動車とか，長年使う資産のことです）を持っている人にかかる税金です。


おそらく，ほとんどの人にとって，一番高額な固定資産は家・土地だと思います。


よく「賃料払うくらいなら，住宅ローン払った方がお得」とか言われますが，


購入しちゃうと，住宅ローンのほかに，固定資産税もかかってくるので，このセリフは，



儲けたい不動産屋の口車なんですねー。


固定資産税の金額は，


固定資産税評価額（公示価格の約７割）　×　１．４％


です。

つまり，公示価格（時価よりも安いのが一般的です）３０００万円のマンションを購入したら，

毎年４２万円もの固定資産税を払う必要があるのです。


月あたり３万５０００円って考えると，結構な負担ではないでしょうか。


ただ，小規模の宅地や，新築住宅については，特例があり，さらに安い固定資産税となります。

また，建物の固定資産評価額は，時がたつにつれて下がっていくので，だんだん支払う税額も減っていきます。



②　都市計画税

市街化区域（都会ではほぼ全域が市街化区域です）にある土地建物の所有者が，


毎年１月１日時点で保有している不動産につき，支払う必要があるものです。


都市計画税の金額は，


固定資産税評価額　×　０．３％（自治体によりこれより低い価格になります）


となっています。





要は，


①と②合わせて，


固定資産税評価額の1.7％くらいを，


不動産をもっている限り，ひたすら税金払う必要があるわけです。。





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第７章 不動産５ 土地の評価方法は複数あるって知ってた？

前回のReview  「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その２」


これまで，不動産について説明してきて，


高いだのなんだの言ってきましたが，


皆さんは，土地の価格が複数あることを知っていましたか？？

土地については，役所が出しているもので４種類の評価があります。


１　公示価格
　国土交通省が発表しているもので，毎年３月ころに公表されます。
公表されると，たいてい新聞に一覧がずらーっと並ぶので，
「ああ，またこの季節が来たか」と思わせる，価格です。

２　基準値標準価格
　こちらは，都道府県が発表するもので，毎年９月ころに公表されます。

３　固定資産税評価額
　固定資産税は，市町村税なので，市町村が発表しています。
これに基づいて固定資産税が決まるので，低い方が，市民にとってうれしいです。
そのせいか，公示価格の約７割程度の価格となっています。


４　路線価
　相続税の評価に用いる価格です。
相続税は国税なので，国税庁が発表しています。
これも，低い方が市民にとってうれしいので，公示価格の約８割程度の価格となっています。（「第８章　相続５　相続不動産の評価方法」参照）



そして当たり前ですが，

実際の不動産の売買価格は，市場価格ですので，


これら４つとは一致しません。


というか，これら４つを基本にして，市場価格が計算されているともいえます。


したがって，不動産の価格の話になったとき，


どの価格指標を使っているのかで，全然意味合いが違ってきます。


なので，自分に都合のいい指標を使って，不動産の価格を決めてくる人もいたりしますが，


そういう人がどの指標に基づいて価格を言っているのかは，しっかり把握しておきましょう。


また，不動産の評価査定には，いくつか手法があります。


賃貸した場合のキャッシュフローから計算する方法，


近場の同様物件の価格から推測する方法，


もう一回買いなおした場合の価格から推測する方法，


などです。


なので，不動産売買をするときの査定も，



どの査定方法をとるかによって，金額が大きく変わってくるのです。


不動産業者が出したからと言って，その価格をうのみにするのは，やめておきましょう。



今回の講義で何が言いたかったかというと，


不動産の価格は，株式と違って，一概に決まっていないので，素人には取引が難しいということです。



このことを頭に入れておいてください。






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第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱１ 不動産を買うときにかかる税金その２

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その１」


今回は引き続き，不動産を買うときにかかる税金についてです。

　　　
③　　消費税



消費税，みなさんがコンビニで物を買うときにかかるあれですよ。

なんと，不動産買うときにも消費税かかるんですよねーー。

別に不動産だからといって，特別な消費税がかかるわけではないのですが，

とてつもなく大きな影響を及ぼすので，書かせていただきました。

１００円のコーヒーなら，８％で，８円ぽっちだから気にならないかもしれませんが，

４０００万円の建物買ったなら，３２０万円もの消費税がかかるわけです。。。。

今後消費税が１０％になるのかどうかは確実かわかりませんが，

消費税が２％あがれば，不動産購入にかかる金額が２％増えるので，

マンションを買うときは消費税を気にしておきましょう。


もっとも，マンションが売れなくなるのを防ぐために特別の減税や値下げが行われていたりしますので，

消費税が上がる前に，無理して駆け込みでマンションを買ったりするのは，愚の骨頂です。

なお，土地の購入に関しては，消費税は非課税となっています。

また，アパート借りたことがある方はご存知かと思いますが，居住用に不動産を借りる場合は，非課税となっています。

なので，建物は借りると消費税がかからないのに，買うと消費税がかかるという点で，

マンションは賃貸の方が購入よりお得，といわれることがあります。

このように，消費税と不動産は切ってもきれない関係にあるのです。


④　　印紙税

印紙税も，不動産売買に特別な税金というわけではなく，

契約書を作成すると，かかる税金です。

なぜかはよくわかりませんが，この国では，一定の契約書を作成した場合，

印紙（郵便局に売っている収入印紙ってやつです）を貼らなくてはいけないのです。

そして，その貼るべき印紙の金額は，取引金額に応じて大きくなるので，

不動産のように大きな金額の買い物をする場合，多少の負担になったりするのです。

なお，契約書は双方が保管するため２通作りますが，自分が保管する分については，自分で印紙を貼ることになるのが通常です。

金額の目安としては，４０００万円の不動産売買であれば，１万円分の印紙を貼る必要があります。

１万円なんて，４０００万円からしたら誤差みたいなもん，と思うかもしれませんが，

普段の株式投資とかで，１万円損したらショックですよね？

その１万円は無視できないですよね？

なので，ここに，印紙税について書いておきました。

なお，これもアパート借りたことある人は知っているかと思いますが，建物の賃貸借契約書には印紙を貼らなくていいのです。

このように，

不動産の場合，購入と賃貸で税金がかかるか否か，変わってくることが結構あります。

マンションの賃貸派は，この点をついて，購入は損である，といったりしているわけです。




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第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱１ 不動産を買うときにかかる税金その１

前回のReview　「第７章　不動産４　マンションは買うべきか借りるべきか」


今日は，不動産にまつわる税金の説明をしたいと思います。

この説明を受けると，税金が多すぎて，不動産投資をする気が失せること間違いないでしょう　笑。

不動産にかかる税金はたくさんありますが，

１　　買うとき

２　　持っているとき

３　　売るとき

の３時期に分けて，説明したいと思います。

今日は，不動産を買うときにかかる税金から説明していきたいと思います。

なお，簡単に説明するために，例外とかを省いてざっくり説明しているので，実際に不動産を買うときには，入念にチェックしてください。


１　　不動産を買うときにかかる税金

不動産を買うときにかかる税金は，以下の４つです。

①　不動産取得税

②　登録免許税

③　消費税

④　印紙税


順に説明していきます。


①　不動産取得税

不動取得税とは，その名のとおり，不動産を取得した人が不動産取得時に都道府県に払う税金です。

税金の金額は，

固定資産税評価額（市町村が決める不動産の価格で，市場価格の約７０％）　×　４％（住宅の場合２０１８年３月までは３％）

です。

結構高いですよね，，市場価格４０００万円の建物買ったなら，およそ４０００万×０．７×３％　＝　８４万円　もかかります。

しかし，ここから大きな減算がありまして，

上記の固定資産税評価額から，新築なら１２００万円，中古ならその年度に応じて，減免があります（中古の場合，投資用では減免なし）。

たとえば，新築建物の４０００万円なら，

（４０００万×０．７　－１２００万）×３％　＝　４８万円　となります。

４０００万円の新築建物を購入した場合，その１％以上もの４８万円も税金を払うはめになります。。

②　登録免許税

登録免許税とは，法務局に不動産の登記（持ち主が自分だと公的に登録することです）するときにかかる税金です。

その金額は，

固定資産税評価額　×　税率（建物は原則２％ですが，居住用であれば０．３％です）

となります。

したがって，４０００万円の新築建物を投資用に購入した場合，

４０００万×０．７×２％　＝　５２万円　もかかります。

一方，居住用に購入した場合は，８万４０００円です。

居住用に買うのであれば，そこまで大した金額ではないかもしれませんが，

投資用に不動産を買うときは，結構な負担感となります。


続きの税金は次回以降に。。

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第７章 不動産３ マンションは買うべきか借りるべきか

前回のReview　「第７章　不動産２　不動産投資はすべきか」


前回に続けて，今回も不動産関連です。

マンションは買った方がいいのか，買わないで賃貸の方がいいのか，

これはありとあらゆる雑誌や本で取り上げられる話題です。

購入，賃貸，いずれもメリットデメリットがあります。

購入のメリットは主に４つと言われています。

１　賃料払うくらいならローン払った方が，将来マンションという資産が得られるのでお得

２　購入の方が，安定した生活の根拠が持てる実感がある。

３　住宅ローン減税という，とても大きな所得税の税額控除を受けられる

４　住宅ローンを組む場合，団体信用保険に入るので，生命保険が不要になる


一方，賃貸のメリットは，主に３つ言われています。

１　建物古くなってきたり，子どもがいじめを受けたり，隣の住民が変な人だったり，職場が変わったときなど，いつでも気軽に引っ越しができる

２　マンションに欠陥があっても，特にリスクがない

３　固定資産税，不動産取得税，登記代，などなど，各種費用がかからない（ただし一方で敷金，礼金，更新料などがかかります）

なので，賃貸のメリットは，リスクが低く抑えられるというところでしょうか。


以上のように，購入，賃貸，いずれも一長一短です。

一般的いえば，賃貸の方がリスクは少なく，その分効用も少ないイメージです。

なので，結論としてはどっちでもいいのですが，

巷の議論で，忘れられている点を，私は強調したいです。

それは，いつの時点で，購入と賃貸がいいのかを比べるのか，という点です。

正直にいえば，２０代，３０代の若い間は，今後の人生の変動（転職，子どもの成長，親の介護等）があるので，柔軟性のある賃貸の方がいいと思います。

一方，４０代，５０代になってくると，頭金もいっぱい貯金がありローンを組む金額も少なくなるし，

年収も高くなっていて住宅ローン減税のメリットも大きくなり，購入のメリットが大きくなるのです。

なので，

マンションはいつかは買ってもいいけど，あまり若いうちに急いで買う必要はない

自分のペースで必要なときに買えばいい

というのが，私の意見です。



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第７章 不動産２ 不動産投資はすべきか

前回のReview　「第７章　不動産　住宅ローンは変動にすべきか，固定にすべきか」


さて，今回は，最近テレビCMもやるようになった，

不動産投資について，取り上げたいと思います。


不動産投資とは，主にアパートないしマンションの部屋を購入し，

それを賃貸に回すことで，

家賃収入を得ることをいいます。


最近，こんなことを耳にしませんか？

「相続税対策のために不動産投資をしよう」


「マイナス金利の時代，年５％以上の利回りの不動産投資をしよう」


これらに踊らされて不動産投資をすると，

絶対に後悔するので，やめてください。


私は何も，不動産投資のすべてを否定しているわけではありません。


ただ，近年，相続税対策等をあおって，

素人を煽って，もうからないアパートを建てさせる，


銀行（住宅ローンで儲ける），


ゼネコン（建設費でもうける），


不動産屋（管理料，手数料でもうける。），


が，許せないのです。


確かに，不動産の場合，評価額が低いので，

現金よりも相続税が低くなる傾向にあります。


もっとも，そもそも相続税がかかるのは，

相続財産が４２００万円以上（相続人が２人の場合）です。



さらに，生命保険を使えば，

相続人×５００万円までは，相続税の対象になりません。


こういうことを熟知して，不動産投資をするなら，まだいいのですが，

およそ業者は，一般市民の無知に付け込んで，不動産投資をさせています。



また，昨今，相続税対策でアパートを建てたり，マンションを買ったりする人が多く，


不動産価格は高止まりしています。


この先，きっと下落する可能性が高いです。


また，不動産なんて，空き家になれば，税金や経費だけがかかる，


負債以外の何物でもありません。


損しない，レバレッジをかけない，が原則の投資工学からすると，

不動産投資は，やってはいけないといえるでしょう。






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第７章 不動産 住宅ローンは変動にすべきか，固定にすべきか

さて，不動産シリーズ第１回目の今回は，住宅ローンの金利は，固定と変動のどっちがいいのかを，

考えてたいと思います。


住宅ローンの金利には，変動と固定があって，


固定金利は，その名のとおり，ローン申し込み時から返済終了まで，金利が一定です。

返済計画が立てやすい，というメリットがあります。

一方で，変動よりも金利は割高である，というデメリットがあります。



変動金利は，金利が変動し得る，制度です。

固定金利よりも金利が低い，という最大のメリットがあります。

一方，将来利率が上がれば，返済しなくてはならない総額が増えるというデメリットがあります。

変動金利の金利の見直しは年２回，返済額の見直しは，５年に一度，とされています。

以上のことは，大抵の本を読めば，書いてあります。

まあ，以上を踏まえて，どちらか好きな方を選べばいいのですが，，


FPのようなプロは知っていて，でも本に書かれていないことがひとつあるのです！！



実は，


変動金利の金利って，ここ１０年以上，見直しされていません。。

そう，変動金利とは，金利が変動「する」制度ではなくて，

変動「し得る」制度なのです。


なんで金利を見直ししないかというと，

銀行が抱えている変動の住宅ローンには，利率が高いものも，低いものも，両方あるのです。

つまり，金利を見直しする場合，銀行は，

一部の契約においては利率を高くできるので得しますが，

一部の契約においては利率を低くする必要があり，損をします。


そう，つまり，


変動金利だからといって，利率が変動するとは限らないのです，


というか，あんまり変動しません。


つまり，利率が低く設定されている分，

変動金利にした方が，お得な可能性が高いです。



どうですか，みなさん，このからくり，知っていましたか？？




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