第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱１ 不動産を買うときにかかる税金その２

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その１」


今回は引き続き，不動産を買うときにかかる税金についてです。

　　　
③　　消費税



消費税，みなさんがコンビニで物を買うときにかかるあれですよ。

なんと，不動産買うときにも消費税かかるんですよねーー。

別に不動産だからといって，特別な消費税がかかるわけではないのですが，

とてつもなく大きな影響を及ぼすので，書かせていただきました。

１００円のコーヒーなら，８％で，８円ぽっちだから気にならないかもしれませんが，

４０００万円の建物買ったなら，３２０万円もの消費税がかかるわけです。。。。

今後消費税が１０％になるのかどうかは確実かわかりませんが，

消費税が２％あがれば，不動産購入にかかる金額が２％増えるので，

マンションを買うときは消費税を気にしておきましょう。


もっとも，マンションが売れなくなるのを防ぐために特別の減税や値下げが行われていたりしますので，

消費税が上がる前に，無理して駆け込みでマンションを買ったりするのは，愚の骨頂です。

なお，土地の購入に関しては，消費税は非課税となっています。

また，アパート借りたことがある方はご存知かと思いますが，居住用に不動産を借りる場合は，非課税となっています。

なので，建物は借りると消費税がかからないのに，買うと消費税がかかるという点で，

マンションは賃貸の方が購入よりお得，といわれることがあります。

このように，消費税と不動産は切ってもきれない関係にあるのです。


④　　印紙税

印紙税も，不動産売買に特別な税金というわけではなく，

契約書を作成すると，かかる税金です。

なぜかはよくわかりませんが，この国では，一定の契約書を作成した場合，

印紙（郵便局に売っている収入印紙ってやつです）を貼らなくてはいけないのです。

そして，その貼るべき印紙の金額は，取引金額に応じて大きくなるので，

不動産のように大きな金額の買い物をする場合，多少の負担になったりするのです。

なお，契約書は双方が保管するため２通作りますが，自分が保管する分については，自分で印紙を貼ることになるのが通常です。

金額の目安としては，４０００万円の不動産売買であれば，１万円分の印紙を貼る必要があります。

１万円なんて，４０００万円からしたら誤差みたいなもん，と思うかもしれませんが，

普段の株式投資とかで，１万円損したらショックですよね？

その１万円は無視できないですよね？

なので，ここに，印紙税について書いておきました。

なお，これもアパート借りたことある人は知っているかと思いますが，建物の賃貸借契約書には印紙を貼らなくていいのです。

このように，

不動産の場合，購入と賃貸で税金がかかるか否か，変わってくることが結構あります。

マンションの賃貸派は，この点をついて，購入は損である，といったりしているわけです。




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第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱１ 不動産を買うときにかかる税金その１

前回のReview　「第７章　不動産４　マンションは買うべきか借りるべきか」


今日は，不動産にまつわる税金の説明をしたいと思います。

この説明を受けると，税金が多すぎて，不動産投資をする気が失せること間違いないでしょう　笑。

不動産にかかる税金はたくさんありますが，

１　　買うとき

２　　持っているとき

３　　売るとき

の３時期に分けて，説明したいと思います。

今日は，不動産を買うときにかかる税金から説明していきたいと思います。

なお，簡単に説明するために，例外とかを省いてざっくり説明しているので，実際に不動産を買うときには，入念にチェックしてください。


１　　不動産を買うときにかかる税金

不動産を買うときにかかる税金は，以下の４つです。

①　不動産取得税

②　登録免許税

③　消費税

④　印紙税


順に説明していきます。


①　不動産取得税

不動取得税とは，その名のとおり，不動産を取得した人が不動産取得時に都道府県に払う税金です。

税金の金額は，

固定資産税評価額（市町村が決める不動産の価格で，市場価格の約７０％）　×　４％（住宅の場合２０１８年３月までは３％）

です。

結構高いですよね，，市場価格４０００万円の建物買ったなら，およそ４０００万×０．７×３％　＝　８４万円　もかかります。

しかし，ここから大きな減算がありまして，

上記の固定資産税評価額から，新築なら１２００万円，中古ならその年度に応じて，減免があります（中古の場合，投資用では減免なし）。

たとえば，新築建物の４０００万円なら，

（４０００万×０．７　－１２００万）×３％　＝　４８万円　となります。

４０００万円の新築建物を購入した場合，その１％以上もの４８万円も税金を払うはめになります。。

②　登録免許税

登録免許税とは，法務局に不動産の登記（持ち主が自分だと公的に登録することです）するときにかかる税金です。

その金額は，

固定資産税評価額　×　税率（建物は原則２％ですが，居住用であれば０．３％です）

となります。

したがって，４０００万円の新築建物を投資用に購入した場合，

４０００万×０．７×２％　＝　５２万円　もかかります。

一方，居住用に購入した場合は，８万４０００円です。

居住用に買うのであれば，そこまで大した金額ではないかもしれませんが，

投資用に不動産を買うときは，結構な負担感となります。


続きの税金は次回以降に。。

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第８章 相続１ 相続税対策よりも争続対策を先にやろう

投資の結果をはじめ，この世の中に１００％確かなことなど，ほとんどないのですが，


人がいつか死亡する確率だけは１００％です。


すなわち，おそかれ早かれ，あなたにも相続が関係してくるのです。

普段生活している中で，相続の話をすることは難しいかもしれませんが，相続の知識は必ず役に立つときがくる（そんなときは来てほしくはないのですが）ので，しっかり勉強していきましょう。



最低限の用語として覚え説いてほしいのですが，



死亡して財産（借金のようなマイナスの財産も相続されます）を残した人のことを，被相続人といいます。


そして，残された家族で，財産を相続する人たちのことを，相続人といいます。





相続に関しておおきな問題といえば，以下の２つです。


１　　誰がどれだけ相続するのか


２　　相続税はどうなるのか



最近，「相続対策でアパートを買おう！」とかいうセミナー等が開催されていますが，


これは２の対策にはなりますが，１の対策にはなっていません。


むしろ，キャッシュが減ってしまって現物のみが相続の対象になったりすると，その評価を巡って相続人間での争いが発生しやすくなったりします。


また，相続人同士で裁判になったりすると，弁護士費用がかかりますので，


節税どころの話ではなくなってきます。



したがって，相続税対策に入る前にまず，


①　一度家族できちんと相続の話をする


②　きちんと遺言を書く



この２つをやることで，相続人間の争い，

いわゆる「争続」を未然に防ぐことが，相続対策ではなにより重要です。



相続税対策は，その後で始めましょう。




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コラム５ 財産を築くにあたり投資より大事なもの

前回のReview　「コラム４　明治安田生命の「じぶんの積立」を検討してみた」


さて，今回は，この投資工学を授けるブログに書くことがふさわしいのかわかりませんが，


財産を築くには，投資よりも大事なことがあることを指摘しておきたいと思います。


あなたの１年後の財産の額は，次の式のとおりです。



勤労収入（年収）　－　支出　＋　現時点での資産×投資の利回り　±　その他



あたり前のことを式にしただけですが，とても重要なので，確認しときましょう。

何よりもまず大事なのは，年収です。


そして，みなさんご存知かもしれませんが，給与の額は，基本的に業界によって大きく異なります。


同じ東大卒のサラリーマンであっても，金融業界や商社は年収が高く，メーカーは年収が低めです。


つまり，そもそも，転職等で年収をあげることができるのであれば，投資の勉強する前に，リクナビネクストにでも登録した方がいいということです。





そして，年収と同じくらい大事なのが，支出をコントロールする力です。


年収１０００万円あっても，貯金が１００万あるかないかという人もいれば，


年収３００万であっても，１０００万円以上の貯金があるという人もたくさんいます。


支出に関して大事なことは，身の丈にあった暮らしをすること，です。



そして，いつもみなさんにお教えしている投資工学のメインの投資利回りは，


１　資産があって初めて意味を成すこと


２　いくら利回りがよくても資産額が低いと，マックでバイトするよりも資産が増えなかったりすること


という２つの弱点があるのです。



なので，投資工学を勉強しつつ，年収アップの業界への転職や，支出の削減にも必ず取り組みましょう。




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第６章 リスクマネジメント４ 第三分野の保険，いらない保険

前回のReview　「第６章　リスクマネジメント３　旅行や自転車にも損害保険は必須！！」

保険には，生命保険（第一分野）と損害保険（第二分野）のほかにも保険があり，

それらの保険をまとめて，第三分野の保険，と言われています。

今日は，第三分野の保険をとりあげます。

第三分野の保険は，生命保険会社，損害保険会社の双方が取り扱っています。

第三分野の保険の主な商品は以下の３つです。

１　医療保険
２　がん保険
３　所得補償保険



１　医療保険

医療保険とは，病気になって通院や入院した場合に，保険金が支払われる保険です。

CMでもたくさんみていると思いますが，

まずはっきり言って，医療保険に入る必要は基本的にありません。

日本の健康保険制度には，高額療養費制度というものがあり，どんなに医療費を使っても，月額の医療費の上限は，約１０万円くらいになります。

そして，実際に支払った医療費が年間約１０万円を超えた場合，１０万円を超えた部分が所得控除（その分所得が少ないと仮定して，所得税が計算される仕組みのこと）となりますので，さらに負担は軽いのです。

つまり，医療保険に入っていないと困る，ということは考えにくいです。

一方，医療保険の給付金をもらうと，そのもらった金額は所得控除から差し引かれてしまいます。この点からも，医療保険は前々お得でないことが，わかるかと思います。


２　がん保険

医療保険の一種で，がんに特化した保険です。

医療保険は，入る必要がない，と言いましたが，

がん保険は，絶対に入ってはいけない，というレベルです。

ただでさえ，医療保険よりもカバー範囲が狭いうえに，責任開始日（大抵保険料を払い始めた日）から９０日以内にがんと診断された場合，保険金が支払われない仕組みになっているがん保険が多いのです。

がん保険なんて変な保険が売れているのは，日本と韓国くらいだとかいう話です。

がん保険に入るくらいなら，その分貯金しておきましょう。


３　所得補償保険

病気等によって働けなくなるリスクに備える保険です。

近年急速に発展してきた保険ですが，鬱などの精神疾患の場合に補償されない保険もあるので，加入する方は，よく調べたうえで加入するように，注意してください。



以上いろいろと第三分野の保険がありますが，誤解を恐れずにいえば，

ある程度の貯金があれば，第三分野の保険は基本的に不要，

と考えていいのではないでしょうか。

不必要な保険には入らない，という意識が大事です。


Next　「第６章　リスクマネジメント５　　入ってはいけない生命保険」

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コラム４ 明治安田生命の「じぶんの積立」を検討してみた

前回のReview　「コラム３　アイドルと経済その２　ＣＤ販売イベントの考察」


さて，今回は，最近よくネット上で広告を見かける，


明治安田生命の「じぶんの積立」という積み立て保険を検討してみましょうか。


（なお，私は同社から広告料をもらっているわけでもなく，保険のアフィリエイトもしていません。）


私は，この商品がいいとか，悪いとかではなく，投資工学の計算ドリルとして，保険商品の見極め方を身につけてほしく，この記事を書いています。

この積み立て式保険の仕組みは，


月５０００円～２００００円の積立を５年間行う。


５年までに解約すると，払った保険料と同額が返還される。
（死亡給付金の場合は，払った額の１．１倍となります）


払込は５年間で終わるが，その後利息が付き始め，


１０年後の満期時点で，払込総額の１０３％が返金される。


というものです。



メリットは，


１　一般生命保険控除の対象となるので，節税になる
　　　（→節税については，　を見てください）

２　元本保証で，かつ将来利率も固定されていて，そこそこ利率がある
　　　　（積み立て式なので正確な計算ではないが，年利約０．３％くらいはある）

３　いつやめても，解約返戻金が元本保証になっている



デメリットは，


１　すでにほかの生命保険で生命保険控除を使っていると，節税にならない


２　正直，株式とか他の運用の方が圧倒的に利回りがいい



といったところでしょうか。



負けない投資工学としては，


いつ解約しても払込金額以上がかえってくるというところは，大いに評価できます。



もっとも，確定拠出年金（詳しくは，参照）や，株式のように，もっといい金融商品もあるので，


資金に余裕がある方，生命保険控除の枠が余っている方，投資は元本保証じゃなきゃいやな方，


にはおすすめといえる商品という回答になります。



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コラム 恋愛工学を学ぼう！

恋愛工学，

この言葉を皆さん聞いたことがあるでしょうか？

元外資系金融機関勤務の藤沢数希氏のメルマガ，「金融日記」，及び同氏の著作「ぼくは愛を証明しようと思う。」に出てくる，恋愛におけるテクノロジーのことです。

皆さんは，恋愛が得意でしょうか？

「東大や慶応に入れば，頭いいとちやほやされ，女子からモテるはず」なんて思いこんでいた私ですが，まったくモテませんでした。

このような勘違いをしてしまう理由は，恋愛経験がないことや，恋愛に対する知識が掛けていることが原因です。

問題の解決には，恋愛経験を積めるようになればいいのですが，

自分でいうのもなんですが，私を含め，東大に入るような高学歴の人，頭のいい人，は大抵苦手であります。

しかしながら，恋愛工学というものは，恋愛も，受験勉強と同様に，方法論があり，それに従って努力すれば，結果が出る，ということを教えてくれるものです。

私はモテない大学生，社会人時代，常々，こう思っていました。

「偏差値の低い高校や大学に行って，ウエイウエイ言ってるヤンキーみたいに，女の子ともっと経験つんでおけば，もっとモテたのかなあ」

こんな僻み妬みを，かかえて，こじらせていました。

かつての私のように，恋愛を，特別なものと考えてしまう方にこそ，恋愛工学を学んでほしい，恋愛工学のテクノロジーを知って，幸せを掴んでほしい，

そう思って，このコラムを書いています。

なお，投資について書いているこのブログで，恋愛について紹介する理由は，すてきな伴侶を見つけるという経済効果は，数々の投資よりも圧倒的に効率良い投資といえるからです。

年収１０００万円の異性と結婚するか，ろくに働きもしないニート（専業主婦（夫））と結婚するかで，生涯で，数億円の違いが出てくるからです。


という理由で，ご理解お願いします。

では，恋愛工学を学ぶにはどうしたらいいのか，

それは，この本を読むことから，まずはじめてみましょう。



もともと「金融日記」というメルマガにおいて発展してきた恋愛工学ですが，そのエッセンスが詰まった小説になっています。

とりあえず一読して，これまでの恋愛に対する価値観を変えましょう！

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