コラム７ タックスヘイヴン

前回のReview　「コラム６　生保レディとの攻防　シーン２」

さて，今回は，すこし前にパナマ文書で有名になった，タックスヘイヴンについて説明してみたいと思います。

タックスヘイヴンとは，


税金がかからない天国みたいなところ，










ではありません。


ヘブンでなくて，ヘイヴン（避難所という意味）です。



みなさんの中で，


相続税とか所得税を払いたくないから，


タックスヘイヴンに銀行口座を作りたいとかいう人いますか？



はっきり言って，不必要です。



正直，総資産が５億円以上あるのであれば，


海外に口座をつくって，税法の穴をついて，税金を払わないようにしてもいいのですが，


海外のプロに頼めば，その分手数料とかをふんだくられますので，


正直，ほとんどの方は，正直に税金払った方が，かえって安くつきます。







タックスヘイヴンに口座を作りたくなるくらい，資産運用で成功することを，


まず第一の目標にしましょう。



なお，タックスヘイヴンというと，皆さんパナマなどの海国を思い浮かべるかもしれませんが，


香港やシンガポール，ロンドンなどの金融の街も，立派なタックスヘイヴンなのです。



要は，口座の匿名性が保たれているところが，タックスヘヘイヴンなのです。



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第４章 投資各論８ REIT４ REITの儲け方

前回のReview　「第４章　投資各論８　REIT３　REITの投資対象」

さて，前回は，REITがどんな不動産へ投資しているのかを説明しました。


今回は，REITが，その投資において，どのようにお金を稼いでいるのか，


儲けているのか，を考えたいと思います。

REITの儲け方には大きく２つがあって，


ひとつは，不動産の売却益，


もうひとつは，不動産の賃料収入です。


不動産収入というと，アパート経営のイメージからか，賃料収入ばかり浮かびますが，


売却益（ないし売却損）も，大きな不動産収入の一因なのです。


REITの特徴として，個人や零細不動産業の会社と異なり，


資産規模が大きいので，物件の入れ替えが可能なのです。


みなさんがアパート経営をしている場合，


「この不動産，近くにあった大学が移転しちゃって利回り悪くなったから，売って，他の物件を買おう」

とか思っても，ローンの関係などで，できません。


しかし，資産が潤沢な（REITは銀行から借り入れも行ってます）REITは，不動産の利回りを考えて，投資物件の入れ替えが可能なのです。


この物件の入れ替えのときに，不動産の売却益や売却損が発生します。



物件の入れ替えはREITではままあることなので，


REITの場合，不動産収入の一翼を，売却益が占めることとなります。





もう一翼の賃料収入については，


オフィスビルやショッピングモールであれば企業から，


住宅であれば個人から，


賃料が毎月入ってきます。


この賃料から，諸経費を引いたものが，REITの利益となるのです。





まとめると，


REITは，物件の入れ替えが可能という性質を持った，賃料収入が見込める不動産投資であるといえます。

物件入れ替え可能な点も，不動産の直接投資よりも，REITの方がおすすめできるポイントなのです。


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第４章 投資各論８ REIT３ REITの投資対象

前回のReview　「第４章　投資各論８　REIT２」


さて，今回も，REITを取り上げたいと思います。

今回は，REITがどういう不動産に投資しているのかの説明です。

ひとことに不動産と言っても，


アパートなどの住宅，


ショッピングセンターのような商業施設


会社が入居するオフィスビル，


ホテルなどのレジャー施設，


倉庫などの物流施設，


などいろいろあります。


REITが投資する不動産も同様に，


いろいろな投資対象があります。


REITの中には，

上記の不動産の種類の中からひとつを選んで重点的に投資するタイプや，


複数の種類にバランスよく投資するタイプもあります。


たとえば，


日本ビルファンド法人（８９５１）は，

オフィスビルへの投資に特化したREITです。

オフィスビルのオーナーになった気分がするREITです。


一方，


森トラスト総合リート投資法人（８９６１）は，


その名のとおり，様々な不動産へ投資するREITです。


約７割の投資がオフィスビルに対してなされていますが，


商業施設に２５％，ホテルに５％くらい投資もしています。



投資先の不動産の特徴として，

オフィスビルの需要は景気に左右されやすい一方，住宅の需要は景気に左右されにくいことを考えると，

オフィスビル特化型は景気変動の影響を色濃く受けるという特徴があることになります。


また，総合型REITについては，バランスが取れているという長所がある一方，あまり大きく儲けることができなくなるという短所もあります。


よくテレビCMで，アパート経営を進める広告を目にしますが，


アパ―トだけでなく，オフィスビル，商業施設のオーナーにもなれるのが，REITだともいえます。



REITが所有している不動産を調べると，自分がよく知っている建物や商業施設があったりして，おもしろいかもしれません。




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第４章 投資各論８ REIT２

前回のReview　「第４章　投資各論８　REIT」


さて，今回も，REITを取り上げたいと思います。

前回，REITのメリットを説明しましたが，

今回からREITの仕組みを説明していきたいと思います。

REITは不動産投資信託という名前で，投資信託の一種なのですが，

ざっくり言えば，節税可能な不動産会社の株式と同様だと思ってください。


１　REITへの投資

単位は，口（くち）です。

たとえば，イオンリート投資法人（３２９２）では，

投資口は，１口，１２１，９００円（２０１７年４月１４日終値）です。

つまり，１２１，９００円あれば，皆さんもイオンリート投資法人へ投資できるのです。

通常，不動産へ投資するには，最低数千万円必要ですが，

十万円程度で，あなたも不動産投資ができるのです。


２　REITからの分配金

REITからは，通常半年に一度，分配金が配られます。

この分配金は，株式で言う配当金です。

REITのもうけから，もうけのほぼすべてが，分配されるのです。


ここが会社の株と違うところで，

会社の株の場合，会社の利益の２５％くらいしか配当されませんが，


REITの場合，もうけのほぼすべてが分配されるので，大変お得です。


株とREITで還元率がこんなにも異なる原因のひとつは，税金です。


会社は儲けたら法人税を支払わなければなりませんが，REITの場合，


条件を満たせば，税金を納めなくていいのです。


会社や投資法人などの法人（法人とは，生きてる人間と違って，法的に作られた人という意味です）の場合，その最終的な利益は，株主等のいずこかの人間に分配されます。

なので，法人から人間に分配されたときに税金を掛ければいいので，本来法人の稼ぎには税金はかけないのです（かけると二重課税になりますので）。


しかし，

会社の場合，内部留保としてため込んだりして，いつまでも人間に分配しないことが可能となってしまいます。

これを防ぐために，法人のもうけには，一定の法人税が課されているのです。


一方，REITは，会社と異なり，内部留保をためることができないので（実質はただのお金の集まりなので），もうけは全部人間にすぐにわたるので，ここで全部課税できるとの考えです。

よって，REITの分配金は，ほぼすべての利益が分配対象になるというわけです。



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