第７章 不動産６ 住宅ローン控除

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱２　不動産を持っているとかかる税金」


今回は，住宅を買った場合に得られる最大のメリットである，住宅ローン控除について，説明したいと思います。

一定の条件を満たした住宅ローンを組んだ場合，


税額控除を得られるという制度が，住宅ローン控除です。



税額控除とは，よくある控除である所得控除とは，似て非なるものです。


所得控除とは，所得を控除するものです。

年収５００万円の人が，５０万円の所得控除を得られる場合，年収から５０万円を控除して，

４５０万円が所得であるとして，それに所得税率（簡単な説明するために，ざっくり２０％とします）をかけて，


９０万円を所得税として，納めることになります。


一方，税額控除とは，その名のとおり，税金額を控除するものです。


年収５００万円の人が，５０万円の税額控除を受ける場合，


５００万円に所得税率をかけた１００万円を収めるべきところ，


その納めるべき１００万円から，５０万円を引けるのです。


つまり，支払うべき所得税が，５０万円でよくなります。



以上の説明でお分かりかと思いますが，


税額控除は，ものすごい恩恵が強いです。



そんな強烈な税額控除を受けられるのが，住宅ローン控除なのです。


税額控除の額は，住宅ローン残高（条件によりますが，通常４０００万円が上限）の１％です。


つまり，２０００万円のローンが残っていれば，２０万円の所得税の税額控除となります。


住宅ローン控除をうけるには，以下等の要件を満たす必要があります。


１　住宅ローンの返済期間が１０年以上であること

２　所得が３０００万円未満であること

３　住宅の面積が５０㎡以上であること


※細かい条件はほかにもありますので，買うときは気を付けましょう


１と２は，まず心配ないでしょう。


３については，少し注意が必要です。


都会で狭いマンションの場合，５０㎡を超えないこともあるので，気を付けましょう。


また，所得税の額は普通の人はあまり高くないです。


上記の例とは異なり，所得控除がたくさんあるので，


実際年収５００万円の人は，年間所得税は１５万くらいでしょうか。


所得税で控除しきれなかった分は，翌年度の住民税から，控除できる仕組みがあります。






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第７章 不動産４ 不動産は税金の宝箱２ 不動産を持っているとかかる税金

前回のReview　「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その２」


不動産は，税金の宝箱といわれるほど，税金がたくさんかかります。

前回までは，買うときにかかる税金について説明しました。

今回は，不動産を持っている間ずーっとかかる，呪いのような税金（笑）について，説明します。

買うときにあんだけ税金支払ったのに，国家による搾り取りは，まだまだ続くのです。。



①　固定資産税

みなさん聞いたことがあるかと思いますが，　

毎年１月１日時点で，固定資産（家とか自動車とか，長年使う資産のことです）を持っている人にかかる税金です。


おそらく，ほとんどの人にとって，一番高額な固定資産は家・土地だと思います。


よく「賃料払うくらいなら，住宅ローン払った方がお得」とか言われますが，


購入しちゃうと，住宅ローンのほかに，固定資産税もかかってくるので，このセリフは，



儲けたい不動産屋の口車なんですねー。


固定資産税の金額は，


固定資産税評価額（公示価格の約７割）　×　１．４％


です。

つまり，公示価格（時価よりも安いのが一般的です）３０００万円のマンションを購入したら，

毎年４２万円もの固定資産税を払う必要があるのです。


月あたり３万５０００円って考えると，結構な負担ではないでしょうか。


ただ，小規模の宅地や，新築住宅については，特例があり，さらに安い固定資産税となります。

また，建物の固定資産評価額は，時がたつにつれて下がっていくので，だんだん支払う税額も減っていきます。



②　都市計画税

市街化区域（都会ではほぼ全域が市街化区域です）にある土地建物の所有者が，


毎年１月１日時点で保有している不動産につき，支払う必要があるものです。


都市計画税の金額は，


固定資産税評価額　×　０．３％（自治体によりこれより低い価格になります）


となっています。





要は，


①と②合わせて，


固定資産税評価額の1.7％くらいを，


不動産をもっている限り，ひたすら税金払う必要があるわけです。。





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コラム６ 生保レディとの攻防 シーン２

前回のReview　「コラム６生保レディとの攻防　シーン１」


さて，今回のシーン２は，

もう少し安い掛け金の個人年金保険を紹介されるところから始まります。

シーン２　「営業トーク」


生保レディ
「こちらのプランですと，毎月１万円未満の掛け金でも節税枠を目いっぱい使うことができて，大変おトクです。」

わたし
（やっと節税枠の説明が来たか。というか，節税枠の話先にしろよ。高い保険が売れない相手とわかって，作戦切り替えてきたな）
「でも月約１万円ですか。。。結構生活苦しいんですよね。途中で解約した場合，どうなるんですか？」


生保レディ
「途中で解約してしまうと，払込金以上返金されるのは，お客様が５０歳になられて以降になってしまいます。が，先ほど毎月２万円程度貯金されているとのことでしたが，毎月の余剰金から月１万円だけこちらの年金に回してもらえれば，特に解約を考えなくていいかと思うのですが，いかがでしょうか？」

わたし
（さっき毎月の貯金額聞かれたのは，この伏線か！！賢いな！）
「リストラとか倒産とか，将来いつ何があるかわからないし，年間１２万円もの金額をとられるのはちょっと，，，生活に余裕ができるくらい稼いで，貯金がたくさんできたときに入るの検討しようと思います。」


生保レディ
「なるほど。ですがこの４月から，個人年金の保険料が改訂されて，利率が低くなってしまうので，今入らないと損ですよ。」


ここで，利率の改訂（改悪）表が示された。

確かに，年利０．６％くらいのものが，年利０．４％くらいに変更になるそうだ。


わたし
（いや，いずれにしても，利率低すぎるだろ，，，，こんな利率じゃ６０歳になるまで積立しても，全然増えないじゃんか，，ＥＴＦでも買った方が百倍まし）
「どっちにしても利率低いんで，変わらないので，とりあえず入りません」


生保レディ
「いや，今せっかくなんで，利率下がる前に入らないと損ですよ。。それに貯金は利息ほぼ0じゃないですか，これなら利息０．６％も付きますし，節税にもなりますし。」

わたし
（節税額も，所得控除額が年わずか４万だけで，大したことないじゃん）
「いや，この利回りなら，自分で株式で運用した方が絶対得ですし。。。」


生保レディ
「投資なさっているんですか。すごいですね。
その投資に回している一部を，この個人年金に回すことはできないでしょうか」


わたし
（褒める作戦に出たか！！ちょっとうれしいじゃねえか。。いや，いかんいかん。）
「いや，株はいつでも換金できますが，個人年金は元本割れでしか解約できないので，やめておきます。それに将来利率あがることもあるかもしれませんし。。。」


生保レディ
「この低金利時代にあがるかはわかりませんが。。。。承知しました。１週間後にお電話でさせていただきますので，そのときまでもう一度お考えください。本当今入らないと損なんで。」


「ちなみに，医療保険とか入られていますか？今は，医療費も高額化しているので，保険入ってないと，厳しいですよ。」


わたし
（健康保険の高額医療費制度の説明なしで，これか，，，まじ営業トークすぎるな。※日本の健康保険では，高額医療費制度があり，入院してたくさん医療費かかっても，本人には毎月一定程度の医療費しかかかりません。）
「健康なんで大丈夫です。」

高額医療費制度について説明しなかったのは，わたしのやさしさです　笑。




こうして，生保レディとの攻防に勝利した？わたしは，一切保険に入ることはありませんでした。



シーン２の教訓

「個人年金保険は利回りが異常に低く，入らないほうが得。

生保レディの口癖『今入らないと損』

生保レディはとりあえずおだてて，保険に入らせようとする。」






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コラム６ 生保レディとの攻防 シーン１

前回のReview　「コラム５　財産を築くにあたり投資より大事なもの」


久々のコラムを書こうと思ったのは，

最近，生保のセールスレディの営業を受けたからです。

（当たり前ですが，枕営業ではありません。念のため。）

以下，ストーリー形式で書いてみたので，お読みください。

生保レディの営業を受けたことがある人は，「あるある」と共感してくれるかと思います。

まだ受けたことない人は，こういうことがあるのだと，シュミレーションと思って，読んでください。

「こんにんちは」


私のところに来たセールスレディは，日本の大手生保の方でした。


３０歳くらいの担当の方と，その上司なのか４５歳くらいの方でした。


上司の方は，ＦＰの資格をもっていました（奇遇にも私とおなじ資格でした）


事前に，「生命保険にはすでに加入している」と言っていたためか，


生命保険はおすすめされず，個人年金保険がおすすめされました。





シーン　１「節税を利用できないのは損？」

はじめに，月額２万円ほどの個人年金（年間２４万円！）を，


「すごいお得」


だと，ものすごい強くお勧めされました。



「この個人年金保険に入れば，年間●万円節税できます。」

と，年収と節税額の一覧表を示されました。

（節税額書いちゃうと，私の年収ばれちゃうので，内緒です）


確かに，個人年金保険保険には，所得控除の節税が一定程度あります。
（詳しくは，「第２章　節税７　個人年金保険」）


しかし，その所得税の節税額は，年間掛金が８万円までが上限です。

また，住民税の節税額は，年間掛金５万６０００円までが上限です。


つまり，

年間２４万も払う個人年金保険は，

１６万円もまったく無駄な掛金を生命保険会社に預金（６０歳までおろせない）しているのと同じこと，です。


しかし，当然ですが，

生保レディは，高い保険を売った方が儲かるので，ぜったいにこのことを言いません。


私は，ＦＰの資格を持っていますから，騙されませんでしたが，


素人は「節税になるから入ろうかな」

と，いくらまでが節税になるのか気にせずに個人年金に入ってしまうのです。


年間２４万円，６０歳まであと２０年としたら，


４８０万円もの高い買い物をさせられてしまうのです。


しかも，付く利息はすずめの涙ほどで（０．３％くらい）

６０際になるまで，原則解約できず，

途中解約してしまったら，払った額の一部しか返ってきません。


いや，掛金の上限超えて入るとか，まじ情弱ですよ。





私は優しいので，

自分がＦＰ資格保持者などということはおくびにも出さず，

「ちょっと月２万円も掛けるのは生活が厳しいです。」

「この掛け金が最低なのですか？もっと安いのないですか？」

と聞いたところ，


即座に，ことなる金額が書かれたパンフレットを出してきて，


今度は，月１万円程度での個人年金保険を紹介してきました。


いや，あるなら先にそっちだせよって感じですよね。


ただ，生保レディからすれば，売上が２分の１になってしまうので，

やはり高い商品から紹介したいんですよね。。。。

私と生保レディの攻防は，この後も続いていきます。。。。


シーン１の教訓


「個人年金保険，入るにしても，年間掛金が８万円以下のもの。


８万円以下のものがないなら，一番掛金が安いものを。


生保レディは，初めからお得な商品を紹介することはない。」



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第７章 不動産５ 土地の評価方法は複数あるって知ってた？

前回のReview  「第７章　不動産４　不動産は税金の宝箱１　不動産を買うときにかかる税金その２」


これまで，不動産について説明してきて，


高いだのなんだの言ってきましたが，


皆さんは，土地の価格が複数あることを知っていましたか？？

土地については，役所が出しているもので４種類の評価があります。


１　公示価格
　国土交通省が発表しているもので，毎年３月ころに公表されます。
公表されると，たいてい新聞に一覧がずらーっと並ぶので，
「ああ，またこの季節が来たか」と思わせる，価格です。

２　基準値標準価格
　こちらは，都道府県が発表するもので，毎年９月ころに公表されます。

３　固定資産税評価額
　固定資産税は，市町村税なので，市町村が発表しています。
これに基づいて固定資産税が決まるので，低い方が，市民にとってうれしいです。
そのせいか，公示価格の約７割程度の価格となっています。


４　路線価
　相続税の評価に用いる価格です。
相続税は国税なので，国税庁が発表しています。
これも，低い方が市民にとってうれしいので，公示価格の約８割程度の価格となっています。（「第８章　相続５　相続不動産の評価方法」参照）



そして当たり前ですが，

実際の不動産の売買価格は，市場価格ですので，


これら４つとは一致しません。


というか，これら４つを基本にして，市場価格が計算されているともいえます。


したがって，不動産の価格の話になったとき，


どの価格指標を使っているのかで，全然意味合いが違ってきます。


なので，自分に都合のいい指標を使って，不動産の価格を決めてくる人もいたりしますが，


そういう人がどの指標に基づいて価格を言っているのかは，しっかり把握しておきましょう。


また，不動産の評価査定には，いくつか手法があります。


賃貸した場合のキャッシュフローから計算する方法，


近場の同様物件の価格から推測する方法，


もう一回買いなおした場合の価格から推測する方法，


などです。


なので，不動産売買をするときの査定も，



どの査定方法をとるかによって，金額が大きく変わってくるのです。


不動産業者が出したからと言って，その価格をうのみにするのは，やめておきましょう。



今回の講義で何が言いたかったかというと，


不動産の価格は，株式と違って，一概に決まっていないので，素人には取引が難しいということです。



このことを頭に入れておいてください。






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第８章 相続５ 相続不動産の評価方法

前回のReview　「第８章　相続４　贈与税２　贈与税の特例」

さて，これまでに相続税対策上，不動産の評価は低くなるので，現金よりも相続に有利になる旨説明してきましたが，今回は，実際にはどのように不動産の評価額が決まるのかを，説明したいと思います。

市街地
（たいていの街は市街地とされていますので，田舎に土地があるみたいな方以外は，問題となる相続財産の評価は，市街地と考えて差し支えありません。）
の土地は，

路線価という，特殊な概念を使って計算します。

路線価とは，その名の通り，路線（道路）につけられた価格です。

つまり，土地がどの道路に面しているかを基準に，土地の価格を判断するという方式です。

たとえば，銀座通りのような都会の大通りは，路線価が高いですので，銀座通りに面した土地は，相続税上，高く評価されます。
一方，下町の狭い道路は，路線価が低いので，下町の土地は，低く評価されるわけです。


路線価は，路線価図に「３００Ａ」というように記載されており，

数字とアルファベットからなります。

アルファベットは，借地権割合というもので，借地の場合に使う数字なので，あまり気にしないでいいでしょう。

この３００という数字ですが，千円単位ですので，

３００とは，３００，０００円という意味です。


この３００，０００円に，土地の平米数をかけて，（土地の形状によって，奥行補正率をかけることもあります），評価額を出します。


たとえば，路線価が３００，０００円で，１００㎡の土地の場合，

３０，０００，０００円が，その土地の評価額となります。

土地の形状や２つの路線に面している場合など，複雑な計算となる場合もありますが，相続対策のためのざっとした知識としては，算出方法がこういうやり方をしているという程度を覚えておけばいいでしょう。


なお，不動産の評価方法は複数あって，
相続のときに使う路線価方式，
について，今回説明させてもらいました。

ほかにも，
固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」，
国交省が毎年発表する「公示価格」，
などがあります。






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第８章 相続４ 贈与税２ 贈与税の特例

前回のReview　「第８章　相続４　贈与税」


今回は，前回紹介した贈与税の特例について，説明したいと思います。

前回お話ししたとおり，贈与税は，年間１１０万円以上贈与があった場合に発生するものですが，


今回，この枠を超えても贈与税がかからないようにする技をお教えします。

１　配偶者への贈与の特例

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で，


居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための金銭について贈与する場合，


１１０万円の枠とは別に，

２０００万円まで，贈与税がかからなくなります。


なお，この特例は，１回しか使えません。


この特例は，夫婦間で，たいてい先に旅立つ夫から，妻に対して，

居住用不動産を贈与することを，税金なしで可能とするものです。


ただ，相続税のところで説明したとおり，通常夫が死亡した場合の妻は相続税を払うことはないので（特別控除のおかげで），


あまり節税メリットがある特例ではないかもしれません。

財産が1億６０００万以上ある夫婦であれば，検討しても良いかもしれません。

また，この特例は，１１０万円の特例とセットで使えるので，使い勝手はいいです。



２　教育資金の一括贈与

よく信託銀行で，「お孫さんへ教育資金を贈与税なしで，贈与しませんか？」


的なキャッチコピーを見たことがないでしょうか？


これは，30歳未満の子や孫に対して，教育資金を最大1500万円まで，


無税で贈与できるシステムです。

ただし，このお金は，信託銀行等に預けねばならず，


教育以外の用途にもちいることはできないので，あまり使い勝手がよくありません。


少なくとも1500万円満額入れるのは，私立の理系で6年間大学（院）に行くような人でない限り，おすすめできません。

せいぜいいれても，数百万円でしょうか。


３　結婚子育て資金の一括贈与

その名のとおり，結婚式や妊娠・出産にかかる費用に関して，

親が２０歳以上５０歳未満の子や孫にあたえる場合，

１０００万円まで，非課税になります。

これも，用途が限定されるので，枠目いっぱいに使うのは，いかがなものかと思います。



なお，



２と３の特例は，平成３１年３月３１日までの，期間限定特例となっています。



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第８章 相続４ 贈与税

前回のReview　「第８章　相続３　相続税入門その4　小規模宅地等の特例」


さて，前回まで相続税をとりあげてきましたが，

「相続財産に相続税がかかるんであれば，死ぬ前にお金とか土地を息子にあげちゃえば，相続税かからないんじゃね？」

とか，思いませんか？

そのような賢い人の考えは国家にすぐばれてしまうのか，

日本には，贈与税という，相続税を補完する税金があります。

余談ですが，「贈与税法」という法律はなく，「相続税法」の中で，贈与税について定められています。



贈与税とは，その名のとおり，


ある人が他人に資産を贈与した際に，贈与を受けた人が支払うべき税金です。


贈与税の税率は，１０％～５５％という点は，相続税と同様ですが，


低額のうちから利率があがっていくので，相続税よりも税率が実質的に高いです。


したがって，贈与税がかかるために，生前に財産を息子に贈与することは，


相続税対策にならないとも思えます。


しかし，


贈与税には，


年間１１０万円までの贈与であれば，贈与税がかからないという特徴があります。


この年間１１０万円という枠は，

特定の人から特定の人への贈与ごとにあります。


つまり，Ａさんが，ＢさんとＣさんに１１０万円ずつ贈与した場合も，


Ｄさんが，ＥさんとＦさんとＧさんからそれぞれ１１０万円ずつ贈与を受けた場合も，


贈与税はまったくかかりません。


したがって，子ども２人に贈与税の１１０万円枠を使って，相続税対策をする場合，

年間２２０万円なので，たとえば５年間時間があれば，１１００万円もの財産を，

相続税の対象から，合法的に外すことができます。


つまり，


６０歳をすぎた，相続税がかかりそうなそこのあなた！


子どもや孫に対して，年間１１０万円ずつ，贈与をしていきましょう。


１人に対して年間１１０万円なので，大きな対策には思えないかもしれませんが，


人数，年月の効果が大きいので，早めの対策としてとれば，かなり有効な相続税対策になります。




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